W Polsce od kilkunastu lat obserwujemy znaczny wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Związane jest to z rozwojem poszczególnych gałęzi przemysłu, ale przede wszystkim silnym wzrostem w poszczególnych gałęziach handlu. Inwestycje w nowe powierzchnie magazynowe na przestrzeni ostatnich lat znacznie odbiegają od tych znanych nam jeszcze z końca ubiegłej dekady. Dziś obiekty magazynowe o powierzchni przekraczającej 50 tyś. m² nie są już niczym wyjątkowym. Ich konstrukcja i funkcja również ulega dopasowaniu do potrzeb rozwojowych inwestora, jednak nadal najczęściej spotykanymi inwestycjami są standardowe hale logistyczne, spełniające w założeniach swoje podstawowe funkcje. O ewolucji w obszarze powierzchni magazynowych możemy mówić w przypadku obiektów tzw. A-klasowych, chociażby w kierunku zwiększania kubatury poprzez podnoszenie wysokości obiektu w świetle pracy do 10m, 12m i więcej, co jest możliwe poprzez zastosowanie odpowiednich technik manipulacyjnych.
Obecnie przedsiębiorstwa inwestują także w obiekty typu BTS (ang. build-to-suit, szyty na miarę), które mają za zadanie realizować specyficzne wymagania firm produkcyjnych, często także tych z wydzielonym pionem logistyki, które, na potrzeby realizacji strategicznych procesów, wymuszają zastosowanie nieszablonowych rozwiązań logistycznych.
Istotnie wyraźnym trendem, związanym z kosztem eksploatacji obiektu staje się zastosowanie rozwiązań tzw. OZE (odnawialnych źródłach energii przyp. autor). Budując najnowsze obiekty developerzy skupiają się obecnie na aspekcie ekologicznym oraz społecznej odpowiedzialności biznesu. Projektowane i budowane są zatem magazyny zasilane w całości energią wiatrową, słoneczną, geotermalną, hydroelektryczną i biomasą. W ich otoczeniu nierzadko znajdziemy tereny zielone, czy domki dla owadów.
Co wpływa na koszty?
Warto zatem zastanowić się, jak wymagania wobec magazynu przekładają się na koszty jego budowy i eksploatacji. Punktem wyjścia i głównym czynnikiem wpływającym na koszt budowy jest specyfika konstrukcji magazynu. W tym miejscu należy zauważyć, że oprócz standardowych obiektów, gdzie przeciętny koszt 1m² obiektu bez pozostałych nakładów, dla średniej inwestycji to około 1,6 tyś. PLN/netto, rozpoznajemy również obiekty wyspecjalizowane. Przykładem mogą być branże: spożywcza, farmaceutyczna i inne, które wymagają pracy w kontrolowanej atmosferze, chłodzonej lub o odpowiednim stopniu wilgotności.
Punktem wyjścia w zakresie doboru konstrukcji są technologia składowania i technologia kompletacji. Podejście wychodzące od odpowiedniego zaprojektowania przepływów, pozwala na świadome podjęcie decyzji o wyborze infrastruktury magazynowej, a co za tym idzie, jego konstrukcji. Jako elementy nośne magazynu wykorzystana może zostać na przykład stalowa konstrukcja układu regałowego, stosowana w systemach opartych na układnicach. Wówczas ściany zewnętrzne obiektu są niejako jedynie „obkładem” dla konstrukcji. W branży coraz częściej ten sposób budowy wykorzystuje się do stawiania obiektów o konstrukcji stalowej, z obudową z płyt warstwowych. Z jednej strony koszt ich realizacji jest zbliżony do standardowego obiektu, z drugiej zaś, w takich wypadkach określenie kosztu budowy magazynu pozostaje do indywidualnej wyceny, gdyż wahania związane z ceną stali, na przestrzeni czasu realizacji inwestycji są jednym z wyzwań dla inwestora w procesie decyzyjnym.
Szacując koszty inwestycji pod uwagę należy wziąć także nakłady, jakie musimy ponieść w związku z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym oraz – istotne, a często niedoszacowane – koszty przygotowania terenu pod inwestycję. Kalkulując owe koszty należy uwzględnić zróżnicowanie i warunki terenu, które mogą się diametralnie różnić w zależności od lokalizacji planowanej inwestycji, ale również od planowanej konstrukcji budynku.
Do powyższych kosztów należy również uwzględnić wszelkie zmiany w występującej już infrastrukturze. Niejednokrotnie będziemy zmuszeni do przesunięcia sieci wod-kan, sieci gazociągowych, zmian w infrastrukturze drogowej. W tym wypadku szacunki prowadzi się często na bazie wiedzy eksperckiej wynikającej z zamkniętych realizacji jak również operatów technicznych.
Kilka słów o wyposażeniu
Jak już wspomniano powyżej konstrukcja obiektu może również pełnić funkcje wyposażenia magazynu, niezbędne jest jednak zapewnienie innych sprzętów, które wykorzystywane będą w codziennej pracy. To właśnie zakup odpowiedniego wyposażenia, może być i niejednokrotnie jest największym nakładem inwestycyjnym podczas projektowania magazynu. W zależności od stopnia zautomatyzowania i zmechanizowania procesów, wyposażenie przełoży się również na relację kosztów stałych, jak i zmiennych, w inwestycji w perspektywie planowanej eksploatacji.
Najczęściej spotykany układ magazynu standardowego wyposażony jest w systemy regałowe. Tu do wyboru mamy szereg rozwiązań, które również mogą różnić się poziomem inwestycji nawet kilkukrotnie. Klasyczny układ regałowy o standardowym układzie belek oraz niskim lub średnim obciążeniu gniazda paletowego to koszt około 80 PLN za lokację. Kolejne decyzje rozwijające ten układ, np.: zwiększenie wymaganych obciążeń lub dodanie wypełnień, wpływa na zwiększenie jednostokowego kosztu za lokalizację.
Należy jednocześnie pamiętać, że wybór wyposażenia może równocześnie wpływać na koszty wykonania posadzki. Wyposażając obiekt w niezbędny sprzęt, inwestujemy nie tylko w infrastrukturę stałą, ale również mobilną, która może znacząco wpłynąć na koszt budowy samego obiektu. Coraz wyższe magazyny wymuszają stosowanie technik manipulacyjnych, zdolnych do operowania towarami na znacznych wysokościach. Konstrukcja takich urządzeń generuje duże naciski punktowe, dla których standardowa posadzka nie jest przewidziana. Oznacza to, że projektując magazyn, już w fazie koncepcyjnej należy patrzeć na wzajemne relacje konstrukcji, regałów oraz technologii manipulacyjnych, których dobór ma wpływ na bryłę obiektu i technologie wykonania, a co za tym idzie na koszt inwestycji.
W dobie niewystarczającej siły roboczej na rynku pracy szczególnie ważnym i perspektywicznym kierunkiem jest automatyzacja procesów. Rynek dostawców automatyki rośnie wraz z potrzebami na usługi logistyczne. Tylko na terenie Polski możemy zaobserwować wielu dostawców o zasięgu międzynarodowym, którzy w ramach jednego rozwiązania proponują wiele różnych rozwiązań i technologii. Takie podejście dostawców oznacza, że w magazynie będziemy mieli do czynienia z rozwiązaniami wielu firm, co z kolei prowadzi do konieczności adaptacji rozwiązań od poszczególnych poddostawców, czyli tzw. roli integratora. Nie tylko komplikuje to procesy przetargowe, projektowe i komunikację, ale wpływa również negatywnie na prawidłowość przedstawianych wycen. O ile część dostawców automatyki magazynowej posiada w swojej ofercie standardowe układy, o tyle większość rozwiązań jest dedykowana pod potrzeby inwestora w oparciu o powtarzalne elementy. Wycena takich rozwiązań, bez wsparcia eksperckiego lub rozpoczęcia procesu zakupowego bywa niemożliwa.
Podsumowując, na całkowity koszt budowy magazynu ma wpływ wiele czynników. Główne kategorie to koszty przygotowawcze, w tym koszt projektu budowlanego i przygotowania gruntu, technologia wykonania, wyposażenie, techniki manipulacyjne oraz instalacje. Z perspektywy inwestora należy także rozważać dobór rozwiązania w szerszym ujęciu, opierając się na strategii przedsiębiorstwa i kalkulacji relacji CAPEX vs. OPEX, gdzie wynikową tego działania jest najlepiej dopasowany do potrzeb inwestora, w zakładanym horyzoncie eksploatacji i zwrotu z inwestycji, obiekt i procesy.
Projektując obiekty magazynowe warto pokusić się o przeprowadzenie symulacji przebiegu procesów dla proponowanych rozwiązań. Takie podejście daje pewność i obiektywność w doborze wyposażenia magazynu oraz umożliwia najlepsze dostosowanie rozwiązań do indywidualnej specyfiki i planów rozwojowych przedsiębiorstwa. Stworzenie tzw. cyfrowego bliźniaka daje również możliwość weryfikacji rzeczywistej wydajności projektowanego obiektu.